Налоговый вычет по НДФЛ при покупке и продаже недвижимости

В последнее время в Новосибирске приобрели большую популярность налоговые консультации по вопросам получения налоговых вычетов по НДФЛ при продаже и покупке квартир и прочей недвижимости. Однако задумываются граждане о налоговых обязательствах не перед сделкой как того следовало ожидать, а уже по прошествии нескольких лет, когда им об этом напомнит налоговая инспекция и исправить уже положение чрезвычайно сложно, а порой и невозможно.

Обычно люди продают квартиры, не задумываясь о возможных налоговых последствиях. Обмены ушли в прошлое вместе в СССР, сейчас все вопросы улучшения жилищных условий решаются гражданами через продажу старого и покупку нового жилья или вложения денег в новостройки. Такую же ситуацию мы видим при расселении жильцов: строительные компании предлагают обменять старое жилье на новое, оформляя мену через сделки купли-продажи.

Юридически описанные операции приводят к получению рядовыми гражданами миллионных доходов, с которых необходимо уплачивать налог в размере, сопоставимом со стоимостью средней иномарки. Однако продавцы не спешат подавать налоговые декларации, поскольку уверены, что это не требуется, т.к. и денег-то в руках не держали или купили новую квартиру за деньги, вырученные от продажи старой, при этом еще доплатить пришлось. А кто-то и вовсе считает, что налоговая не узнает о миллионных доходах.

Но не тут-то было! Все сделки с недвижимостью подлежат обязательной государственной регистрации Федеральной регистрационной службой, которая предоставляет необходимую информацию в налоговые органы. В итоге через год-два (а зависимости от расторопности налоговиков на местах) продавцы получают требование об уплате налога в трехзначных цифрах. Затем следуют требования об уплате пени и штрафов, которые по сумме не меньше суммы основной недоимки по налогам. А всего этого можно было избежать, позаботься продавцы в свое время о получении грамотной юридической консультации.

Так что же должны знать граждане о налогах при совершении сделок с недвижимостью?

1. Физические лица самостоятельно исчисляют и уплачивают НДФЛ исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности (пп.2 п.1 ст.228 Налогового кодекса РФ)

2. Налоговая декларация подается в налоговую инспекцию по месту регистрации физического лица не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим календарным годом, в котором получен доход.

3. Непредставление налогоплательщиком в установленный законодательством о налогах и сборах срок налоговой декларации в налоговый орган по месту учета, влечет взыскание штрафа в размере 5 :% суммы налога, подлежащей уплате (доплате) на основе этой декларации, за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30 % указанной суммы и не менее 100 рублей.

4. Непредставление налогоплательщиком налоговой декларации в налоговый орган в течение более 180 дней по истечении установленного законодательством о налогах срока представления такой декларации влечет взыскание штрафа в размере 30 % суммы налога, подлежащей уплате на основе этой декларации, и 10 % суммы налога, подлежащей уплате на основе этой декларации, за каждый полный или неполный месяц начиная со181-го дня.

5. Для исчисления НДФЛ с продажи недвижимости применяется налоговая ставка 13% (п.1 ст.224 Налогового кодекса РФ).

6. При определении размера налоговой базы в налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе,находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1000000 рублей (пп.1 п.1 ст.220 Налогового кодекса РФ).

7. При продаже жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков и земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, имущественный налоговый вычет предоставляется в сумме, полученной налогоплательщиком при продаже указанного имущества.

8. При реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета, исчисленного в соответствии с настоящим подпунктом,распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества,находящегося в общей совместной собственности).

9. При определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме, израсходованной налогоплательщиком на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, в размере фактически произведенных расходов, а также в сумме, направленной на погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным от кредитных и иных организаций Российской Федерации и фактически израсходованным им на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли(долей) в них (пп.2 п.1 ст.220 Налогового кодекса РФ).

10 С 1 января 2008 г. такой налоговый вычет не может превышать 2000000 рублей (до 2008 г.сумма вычета равнялись 1000000 рублей) без учета сумм, направленных на погашение процентов по целевым займам(кредитам), полученным от кредитных и иных организаций Российской Федерации и фактически израсходованным налогоплательщиком на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры,комнаты или доли (долей) в них..

11. В фактические расходы на новое строительство либо приобретение жилого дома или доли (долей) в нем могут включаться:
• расходы на разработку проектно-сметной документации;
• расходы на приобретение строительных и отделочных материалов;
• расходы на приобретение жилого дома, в том числе не оконченного строительством;
• расходы, связанные с работами или услугами по строительству (достройке дома, не оконченного строительством) и отделке;
• расходы на подключение к сетям электро-, водо-, газоснабжения и канализации или создание автономных источников электро-, водо-,газоснабжения и канализации.

12. В фактические расходы на приобретение квартиры, комнаты или доли (долей) в них могут включаться:
• расходы на приобретение квартиры, комнаты, доли (долей) в них или прав на квартиру, комнату в строящемся доме;
• расходы на приобретение отделочных материалов;
• расходы на работы, связанные с отделкой квартиры, комнаты.
• Принятие к вычету расходов на достройку и отделку приобретенного дома или отделку приобретенной квартиры, комнаты возможно в том случае,если в договоре, на основании которого осуществлено такое приобретение,указано приобретение незавершенных строительством жилого дома,квартиры, комнаты (прав на квартиру, комнату) без отделки или доли(долей) в них.

13. Для подтверждения права на имущественный налоговый вычет налогоплательщик представляет:
• при строительстве или приобретении жилого дома (в том числе неоконченного строительством) или доли (долей) в нем - документы,подтверждающие право собственности на жилой дом или долю (доли) в нем;
• при приобретении квартиры, комнаты, доли (долей) в них или прав на квартиру, комнату в строящемся доме - договор о приобретении квартиры,комнаты, доли (долей) в них или прав на квартиру, комнату в строящемся доме, акт о передаче квартиры, комнаты, доли (долей) в них налогоплательщику или документы, подтверждающие право собственности на квартиру, комнату или долю (доли) в них.

14. Указанный имущественный налоговый вычет предоставляется налогоплательщику на основании письменного заявления налогоплательщика,а также платежных документов, оформленных в установленном порядке и подтверждающих факт уплаты денежных средств налогоплательщиком по произведенным расходам (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы).

15. При приобретении имущества в общую долевую либо общую совместную собственность размер имущественного налогового вычета на приобретение жилья распределяется между совладельцами в соответствии с их долей (долями) собственности либо с их письменным заявлением (в случае приобретения жилого дома, квартиры, комнаты в общую совместную собственность).

16. Имущественный налоговый вычет в связи с приобретением жилья не применяется в случаях, если оплата расходов на строительство или приобретение жилого дома, квартиры, комнаты или доли(долей) в них для налогоплательщика производится за счет средств работодателей или иных лиц, средств материнского (семейного) капитала,направляемых на обеспечение реализации дополнительных мер государственной поддержки семей, имеющих детей, за счет выплат,предоставленных из средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации и местных бюджетов, а также в случаях, если сделка купли-продажи жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми в соответствии со статьей 20 Налогового кодекса РФ.

17. Повторно имущественный налоговый вычет на приобретение недвижимости не предоставляется.

18. Если в налоговом периоде имущественный налоговый вычет не может быть использован полностью, его остаток может быть перенесен на последующие налоговые периоды до полного его использования.

Таковы общие положения налогового законодательства, которые необходимо учитывать при совершении сделок с недвижимостью.

Метки: налоговые консультации